Тезисы предложений по актуальным проблемам социально-экономической стратегии России на период до 2020 года в части жилищной политики


ТЕЗИСЫ

ПРЕДЛОЖЕНИЙ

по актуальным проблемам социально-экономической стратегии России на период до 2020 года

в части жилищной политики


1. Экспертные обсуждения


В марте этого года был проведен ряд экспертных обсуждений по различным проблемным сферам государственной жилищной политики до 2020 года с целью выявить и обобщить различные экспертные позиции, оценки и предложения.

Были обсуждены следующие проблемные сферы:

  1. жилищные отношения и институты в жилищной сфере;

  2. жилищное строительство;

  3. градорегулирование;

  4. саморегулирование в строительстве, проектировании и проведении инженерных изысканий;

  5. коммунальная инфраструктура;

  6. управление жилищным фондом;

  7. саморегулирование в строительстве, проектировании и проведении инженерных изысканий;

  8. ипотечное жилищное кредитование.

Конечно, не по всем вопросам было достигнуто единство позиций. Тем не менее удалось сформулировать следующие основные выводы:

1) в целом общие направления намеченных ранее преобразований правильные, основные проблемы связаны с тем, что они не реализуются или плохо реализуются на практике. Сегодня главное – определить причины, по которым пока не удалось реализовать намеченные ранее реформы, и разработать меры, которые будут стимулировать их реализацию;

2) следует уточнить цели, приоритеты и механизмы государственной жилищной политики с учетом необходимости:

решения жилищной проблемы в рамках более комплексной задачи обеспечения качественной среды жизнедеятельности человека;

создания социальных перспектив улучшения жилищных условий для всех групп населения, в том числе с различным уровнем доходов, потребностей и предпочтений.

Экспертами также были сформулированы конкретные предложения по указанным выше направлениям государственной жилищной политики до 2020 года.


^ 2. Уточнение стратегической цели


2.1. Основной развилкой, по мнению экспертов, является выбор между двумя стратегическими целями, отражающими разные приоритеты государственной жилищной политики:

повышение уровня обеспеченности населения жильем, исчисляемого в количестве квадратных метров на человека, путем увеличения объемов жилищного строительства или

сбалансированное функционально-пространственное развитие территорий, предусматривающее обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности, повышение качества городской среды и эффективное жилищно-коммунальное хозяйство.

Эксперты считают, что необходимо перейти от стратегической цели наращивания объемов жилищного строительства к более приоритетной цели – созданию комфортной среды жизнедеятельности человека, которая не только позволяет удовлетворять жилищные потребности, но и обеспечивает высокое качество жизни в целом.

На взгляд экспертов, в настоящее время повторяется ошибка реализации жилищных программ в советский период, которая состояла в игнорировании долгосрочных целей обеспечения устойчивой пространственной организации городов при решении краткосрочных социальных жилищных проблем.

И если в советский период такой подход был оправдан необходимостью обеспечить человеку «крышу над головой», то сегодня жилище уже перестает выполнять только такую базовую функцию.

Основной характеристикой жилища перестает быть только количество квадратных метров общей площади и уровень благоустройства. В число жилищных стандартов включаются: отдельное проживание каждого домохозяйства, обеспеченность всех членов домохозяйства как минимум отдельной комнатой, а при более высоких стандартах – наличие общей комнаты.

Возрастают и дифференцируются требования как к типу и качеству жилища (квартира, односемейный дом; количество комнат в жилой единице; обеспечение не только основными коммунальными услугами, но и средствами современной связи и т.д.), так и к среде, которая его окружает (благоустройство территории, транспортная доступность, визуальная привлекательность, экологические требования и т.д.).

Современная мировая урбанистика исходит из того, что:

1) городская среда − это уже не только обеспечение жилой застройки социальной и инженерной инфраструктурой, но и многофункциональность застройки, транспортная связанность территорий, пространственная соразмерность, обеспечение доступности мест приложения труда, создание полноценной среды для трудового и внетрудового общения жителей, безопасной и комфортной среды для детей и подростков, доступной среды для лиц с ограниченными возможностями и, не в последнюю очередь, – городская эстетика, которая обеспечивает визуальную привлекательность архитектурной среды;

2) при реализации жилищного строительства и формировании комфортной среды жизнедеятельности необходимо придерживаться доминирующего концептуального подхода, основанного на триедином принципе: градостроительное проектирование – архитектура – промышленные технологии. Доминантой в этой триаде является именно градостроительное проектирование, которое должно определять пространственную структуру города, удобного и комфортного для жизни людей. Пространственная организация населенных пунктов в разрабатываемых документах территориального планирования должна отвечать разносторонним требованиям: предоставлять удобные территории для жилья, производства, управления, торговли, образования и науки, культуры, спорта, отдыха; соответствовать критериям экологической безопасности; быть эстетически привлекательной и комфортной для жизнедеятельности; обеспечивать надежность и безопасность инженерной и транспортной инфраструктуры. Архитектурно-проектные решения и строительные технологии должны реализовывать градостроительные планы и отвечать современным требованиям.

Только в такой «дружественной» для жизни среде жилище приобретает сегодня ценность для человека.

2.2. Кроме того, необходимо отметить, что ориентация только на наращивание квадратных метров и освоение новых незастроенных территорий без учета других факторов, в том числе прогнозных демографических тенденций и платежеспособного спроса населения на жилье, может привести к отрицательным последствиям.

^ Ценовой дисбаланс

В предыдущий период (до кризиса) объемы жилищного строительства существенно отставали от спроса населения.

В результате номинальные цены на жилье за 4-й квартал 2002 – 3-й квартал 2008 года выросли в 2,3 раза, притом что номинальные доходы населения в этот период выросли только в 1,9 раза. Такая отрицательная динамика стимулировала постановку в качестве цели увеличения объемов жилищного строительства и доведения их в 2015 году до 90 млн кв. м (индикатор ФЦП «Жилище» на 2011–2015 годы), а к 2020 году – до 145 млн кв. м (контрольные показатели Минрегиона России).

Расчеты ИЭГ показывают, что запланированные объемы жилищного строительства с учетом прогнозируемого спроса населения на жилье, основанного на прогнозах доходов населения и развития ипотечного жилищного кредитования, могут привести к резкому падению цен на рынке жилья (см. рис. 1). Конечно, такой прогноз не может быть реализован, поскольку при таком снижении цен начали бы сокращаться инвестиции в жилищное строительство, повысились бы риски и уменьшились объемы ипотечного кредитования, то есть рынок сам дал бы сигнал к сокращению объемов жилищного строительства.

С другой стороны, компромиссная с точки зрения инвесторов, собственников и покупателей динамика жилищного рынка (рост объемов жилищного строительства на фоне стабилизации реальных цен на жилье) показывает возможность реализации меньшего объема вновь построенного жилья (см. рис. 2).

Отметим, что в любом случае планируемые объемы жилищного строительства в России являются весьма амбициозными, поскольку уже сегодня объемы ввода жилья (как по количеству кв. м на человека, так и по числу жилых единиц на 1000 человек) превосходят показатели многих развитых стран (см. таблицу 1). Европейские страны, демонстрировавшие в начале века существенно более высокие темпы ввода жилья (Испания, Португалия, Ирландия), столкнулись в конце его первого десятилетия с острым кризисом «перепроизводства» жилья, существенно усугубившего финансово-экономический кризис в этих странах.

Конечно, потребность в жилье в России является гораздо более насущной, чем в европейских странах. Однако в условиях рынка при наращивании объемов жилищного строительства (а также ипотечного кредитования) необходимо очень внимательно прогнозировать не столько потребность, сколько платежеспособный спрос на такое жилье в различных регионах и муниципалитетах.

^ Дисбаланс потребности в жилых единицах

Международная статистика давно уже перешла от показателей обеспеченности кв. м общей площади жилья к показателям обеспеченности жилыми единицами и комнатами, что соответствует современным жилищным стандартам.

Количество жилых единиц в России сегодня вполне соответствует количеству домашних хозяйств (в среднем на одно домохозяйство приходится 1,11 жилой единицы), а также средним европейским показателям обеспеченности жилыми единицами (см. таблицу 2). При этом по обеспеченности общей площадью жилья и количеству комнат на одного человека Россия существенно отстает от других развитых стран (см. таблицу 2). Демографический прогноз Росстата показывает лишь незначительное увеличение количества домашних хозяйств к 2020 году (на 1,2–5,3% в зависимости от варианта прогноза).

Таким образом, задача значительного увеличения количества жилых единиц не стоит. Вопрос заключается в качестве этих жилых единиц, в том числе в их размерах и числе комнат, а также месте их расположения.

В таких условиях основной задачей становится не увеличение числа новых жилых единиц, а замещение наиболее старого и неблагоустроенного жилищного фонда новым, отвечающим современным требованиям, а также модернизация уже существующего фонда, повышение качества городской среды в целом.

При этом необходимо учитывать перспективы социально-экономического развития регионов, городских и сельских поселений, прогнозы платежеспособного спроса на жилье и факторы его территориальной дифференциации.

Всеобщая ориентация сегодня на комплексное освоение новых земельных участков в городах без учета указанных тенденций и факторов может привести к отрицательным результатам. Например, освоение новых территорий в городах, численность населения которых стагнирует (Новосибирск, Нижний Новгород, Уфа, Пермь, Воронеж, Кемерово) или снижается (Волгоград, Саратов, Ульяновск, Тула, Брянск), может привести к формированию заброшенных районов старой неблагоустроенной жилой застройки. В таких городах необходима приоритетная реконструкция уже застроенных территорий. С другой стороны, в растущих городах (Казань, Красноярск, Белгород, Курск, Тюмень, Екатеринбург, Улан-Удэ) необходимо разумно сочетать освоение новых земельных участков и реконструкцию застроенных.

2.3. ^ Предлагаемый стратегический целевой подход – формирование «компактных городов с комфортной средой жизнедеятельности человека» – может существенно изменить потребности в жилищном строительстве, в развитии и модернизации инфраструктуры, а также позволит по-новому и более сбалансированно определять политику в отношении градорегулирования и застройки, в том числе в отношении:

объемов и типов жилищного строительства (малоэтажное или многоэтажное, комплексное освоение новых территорий или развитие ранее застроенных, новое жилищное строительство или модернизация жилищного фонда, строительство новой коммунальной инфраструктуры или модернизация старой и т.д.);

различных форм удовлетворения жилищных потребностей семей (жилье в собственности, коммерческий и некоммерческий наем, кооперативное жилье, социальное жилье);

ценовых ориентиров на рынке жилья (стимулирование снижения цен или повышения/сохранения стоимости активов населения, в том числе жилья, в собственности граждан) и т.д.

При реализации такого подхода необходимо:

развивать концепцию повышения качества городской среды, обеспечиваемого преобладающей концентрацией ресурсов и усилий по развитию и упорядочению застройки в центральных зонах городов в сочетании с развитием периферийных зон, но без чрезмерного расширения границ уже застроенных территорий, на поддержание приемлемого состояния которых у городов зачастую и так не хватает средств;

обеспечить баланс между планируемыми объемами застройки и необходимыми для их обеспечения планируемыми объемами инженерно-технических ресурсов, выраженный также в рациональном распределении указанных объемов по территории городов;

обеспечить в необходимом объеме и на высоком качественном уровне социальную инфраструктуру городов: услуги в сфере образования, здравоохранения, культуры, досуга и спорта.

2.4.^ Такой подход определяет и набор основных механизмов достижения стратегической цели, в том числе:

1) градостроительное планирование на местном уровне на базе (а лучше одновременно) стратегического социально-экономического планирования. В целях повышения качества градостроительного планирования необходимо:

провести гармонизацию законодательства – градостроительного, земельного, экологического, об охране и использовании объектов культурного наследия, иных видов законодательства, нормы которых определяют процессы градоустройства;

стимулировать создание структур независимой экспертизы, мониторинга, выработки рекомендаций муниципальным образованиям и регионам по вопросам градорегулирования;

использовать механизмы финансовой помощи дотационным муниципальным образованиям на разработку и актуализацию документов градостроительного проектирования;

создать разветвленную систему обучения профессиональных кадров градостроительного проектирования;

стимулировать совместное территориальное планирование органами государственной власти и органами местного самоуправления либо предоставить более широкие полномочия муниципалитетам в сфере организации, разработки, согласования и утверждения документов территориального планирования;

2) муниципальное планирование развития всех видов коммунальной инфраструктуры на территории муниципалитета на базе градостроительного планирования (формирование потребности);

3) создание условий для реализации проектов ГЧП в сфере жилищного строительства и модернизации инфраструктуры с учетом сформированной потребности;

4) создание конкурентной среды в строительстве и снижение административных барьеров;

5) использование новых современных технологий индустриального домостроения и новых проектных решений, позволяющих не только удовлетворять жилищные потребности, но и создавать разнообразную, удобную и эстетически привлекательную среду жизнедеятельности, в том числе с учетом потребностей детей, подростков, лиц с ограниченными возможностями;

6) использование государственного заказа на рынке жилищного строительства для стимулирования внедрения таких новых технологий и проектных решений;

7) развитие проектного кредитования жилищного строительства под залог земельного участка (права аренды на земельный участок), строящихся жилых объектов и других активов проектных компаний;

8) создание устойчивого механизма финансирования капитального ремонта и модернизации жилищного фонда;

9) совершенствование информационного обеспечения процесса планирования, мониторинга и оценки хода реализации программ развития жилищного строительства (при формировании целевых индикаторов жилищного строительства и обеспеченности населения жильем основной приоритет должен отдаваться показателям ввода жилых единиц, обеспеченности домохозяйств жилыми единицами, а также покомнатного расселения членов домохозяйств в жилых единицах, а объемы ввода общей площади жилья и обеспеченности общей площадью жилья должны носить дополнительный, информационный характер).


^ 3. Развитие различных форм удовлетворения жилищных потребностей граждан


В настоящее время государственная жилищная политика отдает приоритет развитию жилищного фонда в собственности проживающих граждан, а также малоэтажному жилищному строительству.

При этом международный опыт демонстрирует вполне эффективное использование иных форм удовлетворения жилищных потребностей (частное арендное жилье, кооперативное жилье, некоммерческое (социальное) жилье - см. таблицу 3).

Кроме того, многочисленные российские и зарубежные исследования показывают, что форма использования жилых единиц (собственность, наем или пользование на основании членства в жилищном кооперативе) и предпочтения в отношении различных типов жилых единиц (квартира, индивидуальный жилой дом, дом блокированной застройки) зависят от доходов семьи, ее предпочтений, стадии жизненного цикла семьи и места проживания (город, сельская местность, пригородные зоны).

В этой связи предлагается существенно расширить и дифференцировать меры по развитию различных форм удовлетворения жилищных потребностей граждан и строительства различных типов жилья в зависимости от доходов, стадии жизненного цикла и места проживания семей, а также с учетом перспектив социально-экономического развития регионов, городов и иных поселений.

При формировании сектора коммерческого жилья и сектора некоммерческого жилья (социального жилья в широком понимании, принятом в странах с развитыми жилищными рынками) необходимо избегать жилищной и средовой сегрегации. Такая проблема является весьма существенной практически для всех стран, поэтому в рамках государственной политики необходимо разработать и реализовать целый ряд специальных мер противодействия такой сегрегации.

^ В целях создания законодательных и институциональных условий для развития различных форм использования жилищного фонда предлагается:

1) принять подготовленный ко второму чтению закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий», регулирующий различные формы жилищного строительства жилищными некоммерческими объединениями граждан, в том числе кооперативами; оказывать поддержку кооперативам, которые будут созданы органами государственной власти или органами местного самоуправления для решения жилищных проблем очередников и других льготных категорий граждан, в том числе путем бесплатного предоставления земельных участков;

2) законодательно урегулировать вопрос предоставления жилых помещений частного жилищного фонда по долгосрочному договору коммерческого найма жилого помещения (на срок более пяти лет), а также предусмотреть налоговые льготы наймодателям при таком долгосрочном предоставлении жилых помещений внаем; субъектам Российской Федерации и органам местного самоуправления рекомендовать предоставлять субсидии на наем жилья в частном секторе гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (в первоочередном порядке – состоящим на учете на получение социального жилья), предусмотрев зависимость размера субсидии от дохода семьи и от количества детей в семье;

3) законодательно обеспечить регулирование нового вида договора – договора долгосрочного некоммерческого найма жилого помещения. Предусмотреть возможность предоставления жилых помещений по такому договору как органами государственной власти и местного самоуправления, так и специальными некоммерческими организациями; законодательно обеспечить регулирование особого вида деятельности некоммерческих организаций, выполняющих функции застройщика, собственника и управляющего некоммерческого (бездотационного) жилищного фонда в целях последующего предоставления внаем. Предусмотреть бесплатное предоставление таким некоммерческим организациям земельных участков для жилищного строительства, предоставление гарантий по кредитам на строительство, иных мер поддержки, включая налоговые льготы;

4) разработать сбалансированную систему стимулов для органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, направленную на увеличение объемов предоставления органами местного самоуправления гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилых помещений по таким договорам с учетом установленного срока завершения бесплатной приватизации жилья в 2013 году и возможного совершенствования законодательства, регулирующего деприватизацию жилых помещений;

5) внедрить механизмы кредитования юридических лиц для целей строительства и дальнейшего обслуживания арендного жилья, а также кредитования жилищных некоммерческих объединений граждан и членов таких объединений.

В ходе обсуждений экспертами также были сделаны предложения и по другим отдельным направлениям государственной жилищной политики, которые кратко описаны ниже. Данные направления не являются исчерпывающими. В дальнейшем при необходимости планируется продолжить экспертные обсуждения по другим актуальным вопросам жилищной политики.


^ 4. Развитие саморегулирования в строительстве, проектировании и проведении инженерных изысканий


В ходе обсуждения итогов первого этапа работы системы строительного саморегулирования были выделены как достоинства, так и проблемы новой системы.

^ В целях решения выявленных проблем экспертами были предложены следующие приоритетные задачи и механизмы их реализации:

1) решить проблему «коммерциализации саморегулирования» путем создания параллельной системы контроля и надзора за деятельностью саморегулируемых организаций со стороны как государства, так и национальных объединений саморегулируемых организаций с делегированием части функций СРО на национальный уровень для повышения эффективности и прозрачности работы СРО. В эту систему должны входить:

федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства (в настоящее время это Минрегион России), обладающий функцией государственного надзора за национальными объединениями саморегулируемых организаций;

национальные объединения саморегулируемых организаций в строительной отрасли, обладающие контрольными полномочиями в отношении саморегулируемых организаций и наделенные функциями СРО в отношении разработки и принятия единых отраслевых, профессиональных и образовательных стандартов;

саморегулируемые организации в строительной отрасли, работающие на основе единых национальных стандартов отрасли, учитывающих интересы потребителей и смежных профессий в отрасли;

2) законодательно решить вопрос страхования гражданской ответственности в саморегулировании в строительной сфере:

установить минимум страхового покрытия;

определить виды страхования ответственности при выполнении работ, оказывающих влияние на безопасность капитального строительства:

- ответственности за гибель работников на стройплощадке;

- ответственности перед третьими лицами за жизнь, здоровье и имущество;

- ответственности за качество работ;

3) установить минимальную и максимальную численность членов одной саморегулируемой организации и выровнять нагрузку на членов разных саморегулируемых организаций при уплате членских взносов: законодательно простимулировать объединение саморегулируемых организаций путем поэтапного увеличения требования к минимальной численности членов до 500 на первом этапе и до 3000–5000 на втором (общая численность членов саморегулируемых организаций оценивается в 90 тыс.);

4) законодательно закрепить создание и ведение единого реестра специалистов по направлениям, входящим в сферу строительства (единого реестра всех специалистов, работающих в отрасли, квалификация которых соответствует требованиям единого национального стандарта, а также всех СРО и всех членов СРО), что позволит устранить злоупотребления при выдаче свидетельств о допусках и исключит возможность создания фиктивных саморегулируемых организаций. Создание и ведение единого реестра специалистов необходимо осуществлять силами профильных национальных объединений.

Кроме того, эксперты отметили, что при выработке предложений по совершенствованию законодательства в области саморегулирования в строительной сфере важно учитывать особенности становления саморегулирования по направлениям деятельности (строительство, проектирование, изыскания).


^ 5. Развитие и модернизация коммунальной инфраструктуры


Обсуждение по данному направлению выявило наибольшее расхождение экспертных позиций. Общая экспертная оценка ситуации в коммунальной сфере может быть сведена к следующему:

1) качество коммунальных услуг в лучшем случае не повышается, а чаще всего оно становится хуже, рост тарифов не связан с качеством, потребность в бюджетных вложениях увеличивается;

2) условия для привлечения частных инвестиций в коммунальный сектор не созданы; в секторе сформировалась «операторская» модель функционирования, когда частные операторы не несут никакой ответственности и не вкладывают собственных инвестиций.

^ Несмотря на расхождение мнений экспертов по конкретным механизмам решения выявленных проблем, можно выделить следующие основные предложения:

1) пересмотреть отраслевой принцип формирования законодательства в коммунальном секторе и объединить в едином законодательном акте общие принципы регулирования деятельности организаций тепло-, водо-, электро- и газоснабжения;

2) обеспечить комплексность определения потребности в развитии всех систем коммунальной инфраструктуры на территории поселений в рамках программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры;

3) создать условия для реализации проектов государственно-частного партнерства (ГЧП) в коммунальной сфере, в том числе:

перейти к тарифному регулированию на долгосрочной основе и на базе принципа «целевой уровень качества по минимальной цене» или вместо государственного регулирования тарифов перейти к определению конкурентной цены (тарифной формулы) услуг участников рынка при условии выполнения ими установленных обязательств (при этом критерии ценовой доступности услуг для потребителей могут рассматриваться в качестве финансовых ограничений);

расширить полномочия органов местного самоуправления по определению долгосрочных тарифов в случае участия в реализации проектов ГЧП;

использовать различные механизмы реализации проектов ГЧП (не только концессионные соглашения); закрепить в Федеральном законе от 25 июня 2005 года № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» иные концессионные формы взаимодействия частных инвесторов и публичных органов власти, широко применяемые в международной практике;

оказать поддержку органам местного самоуправления в финансировании работ по государственной регистрации муниципального имущества коммунального комплекса (при этом законодательно исключить линейные объекты коммунальной инфраструктуры из состава объектов недвижимого имущества с целью исключения требования о государственной регистрации таких объектов), в подготовке конкурсной документации при реализации проектов ГЧП;

4) расширить набор финансовых механизмов привлечения кредитных ресурсов в коммунальный сектор, в том числе:

расширить деятельность Внешэкономбанка по кредитованию проектов ГЧП;

ввести особый вид инфраструктурных облигаций, обеспеченных платежами потребителей за коммунальные услуги и направленных на финансирование проектов в коммунальном секторе;

5) реализовать меры по поддержке инвестиционных проектов в коммунальной сфере малых городов, в том числе субсидирование процентных ставок, софинансирование за счет федерального и региональных бюджетов и др.


^ 6. Совершенствование управления жилищным фондом


По мнению экспертов, основными проблемами в секторе управления жилищным фондом остаются:

низкая информированность и правовая грамотность, а также пассивность собственников квартир в отношении управления своими многоквартирными домами, практически не работает институт общего собрания собственников помещений как орган управления многоквартирным домом;

отсутствие законодательного закрепления ответственности собственников помещений за состояние своих домов;

недостатки законодательного регулирования вопросов создания и деятельности товариществ собственников жилья, а также слабость самой правовой конструкции товариществ собственников жилья;

неразвитость конкуренции в секторе управления многоквартирными домами; значительное административное влияние и аффилированность крупных управляющих организаций с органами местного самоуправления;

высокие риски управляющих организаций, связанные с неурегулированностью правоотношений между ними и ресурсоснабжающими организациями, а также с отсутствием эффективных законодательных мер, обеспечивающих полноту сбора платежей за жилищные и коммунальные услуги;

отсутствие реальных механизмов финансирования капитального ремонта и модернизации жилищного фонда, в том числе с целью повышения его энергоэффективности.

Эксперты высказались в пользу усиления реальной ответственности собственников помещений за состояние многоквартирных домов одновременно с оказанием им поддержки в решении проблем содержания жилой недвижимости и против возрождения и усиления административных механизмов в сфере управления многоквартирными домами.

^ Для реализации такого подхода предлагается:

1) изменение правового статуса товариществ собственников жилья и собственников помещений в многоквартирных домах, упразднение института членства в ТСЖ. Предоставление собственникам помещений права выбора формы функционирования товарищества, как с образованием, так и без образования юридического лица. Совершенствование мер стимулирования создания ТСЖ как квалифицированного заказчика услуг и работ на рынке;

2) ограничение тридцатью процентами числа голосов любого собственника в многоквартирном доме (в случае, если собственников более четырех);

3) установление ответственности собственников помещений за техническое состояние многоквартирного дома;

4) определение правового статуса договора управления многоквартирным домом как инструмента установления обязательств управляющей организации за обеспечение комфортных условий проживания в многоквартирном доме, а также делегирования собственниками помещений ответственности за техническое состояние многоквартирного дома управляющей организации;

5) создание реального рынка услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту многоквартирных домов, развитие добровольного (а не обязательного) саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами;

6) решение проблемы справедливого распределения рисков между участниками процесса предоставления жилищно-коммунальных услуг в результате неполного сбора жилищно-коммунальных платежей;

7) осуществление государственного контроля за состоянием многоквартирных домов в соответствии с регламентными требованиями безопасности и энергоэффективности, без вмешательства в экономическую деятельность хозяйствующих субъектов;

8) создание устойчивых финансовых механизмов и мер государственной поддержки собственников жилья в финансировании капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов с целью повышения комфорта проживания и повышения энергоэффективности.

Экспертами были высказаны два альтернативных предложения по финансовым механизмам капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов:

1) введение обязательных отчислений собственников помещений на капитальный ремонт многоквартирного дома, которые будут перечисляться в специально созданные региональные фонды капитальных ремонтов. Финансирование капитальных ремонтов будет осуществляться из этих фондов. Решение о проведении капитальных ремонтов при этом могут принимать как собственники этих домов, так и контролирующие государственные органы;

2) создание механизмов доступного кредитования объединений собственников жилья для проведения капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов. При этом государству следует создать для привлечения в этот сектор банковского бизнеса государственный финансовый институт развития, который будет формировать требования к заемщикам и кредитуемым проектам и предоставлять банкам гарантии по проектам, удовлетворяющим разработанным требованиям. Кроме того, целесообразно предоставление бюджетных субсидий объединениям собственникам жилья на оплату первоначального взноса при получении такого кредита, на погашение процентных ставок, а также предоставление субсидий собственникам жилья с низкими доходами на погашение такого кредита. Механизм бюджетных субсидий должен стимулировать получение кредита на модернизацию многоквартирного дома, которая обеспечивает существенное повышение его энергоэффективности.


^ 7. Ипотечное жилищное кредитование


Экспертами были выделены два диаметрально противоположных стратегических сценария развития ипотечного кредитования.

1. ^ Максимальная доступность ипотечных кредитов

Цель – существенное повышение платежеспособного спроса на жилье и решение жилищных проблем как можно большего числа семей за счет ипотечного кредитования. Риски – значительный объем государственной поддержки (возможно, для отдельных категорий населения); в случае наступления кризисных явлений в экономике и/или на рынке жилья может возникнуть потребность в существенном росте государственной финансовой поддержки заемщиков и банков; несбалансированный рост спроса на жилье по сравнению с имеющимся предложением может привести к надуванию пузыря на жилищном рынке.

2. ^ Жесткий контроль рисков и введение существенных ограничений на принимаемые риски (законодательных или через регулирование контролируемых Банком России нормативов)

Цель – формирование рынка, максимально устойчивого к будущим кризисам, сокращение государственной поддержки в будущем. Риски – недостаточная поддержка спроса на рынке жилья, ограниченная поддержка решения жилищных проблем населения; при отсутствии стимулирования ипотечного кредитования со стороны государства ипотека в ближайшее время не сможет стать действенным инструментом решения жилищных проблем граждан.

В основном эксперты высказываются за необходимость поиска определенного баланса между двумя указанными крайними сценариями в целях развития рынка в интересах удовлетворения потребностей и заемщиков и инвесторов, а также обеспечения устойчивости как системы ипотечного кредитования, так и всей финансовой системы в целом. Цель – формирование условий, позволяющих обеспечить рыночное финансирование рынка ипотеки и удовлетворение потребностей граждан, которые могут обслуживать ипотечный кредит, при минимизации государственной поддержки в целях страхования принимаемых системой ипотечного кредитования катастрофических рисков и решения жилищных проблем отдельных категорий населения.

В зависимости от выбранного сценария развития целесообразно будет применять различные механизмы законодательного регулирования рынка ипотеки и экономического стимулирования субъектов рынка. При этом на одном полюсе будут находиться максимально жесткие законодательные требования к принимаемым участниками рынка рискам, с другой – либерализация данных требований. Выбранным сценарием развития также будет определяться степень финансового участия государства в развитии рынка и покрытии возникающих рисков.

Эксперты считают, что в любом случае, принимая во внимание уроки ипотечного кризиса в странах с высокоразвитым рынком, государству следует сосредоточиться на формировании и закреплении стандартов (в широком смысле этого слова) рынка российской ипотеки, позволяющих:

обеспечить привлечение долгосрочного капитала, в том числе иностранного, на рынок ипотеки с соответствующим уровнем надежности, прозрачности и доходности инвестиций;

максимально раскрывать риски заемщикам, предложить им продукты, сочетающие доступность получения ипотечного кредита с доступностью его дальнейшего обслуживания, а также предусматривающие минимизацию потерь в случае невозможности обслуживания кредита по графику. В том числе следует предусмотреть меры по практической действенности механизмов реструктуризации кредита, минимизацию потерь в случае обращения взыскания, возможность переехать в другое жилье при выселении;

создать устойчивую систему ипотечного кредитования, принимающую адекватные риски и имеющую механизмы хеджирования данных рисков для заемщиков, инвесторов и кредиторов (хеджирование валютных и процентных рисков, страхование рисков вследствие падения цен на недвижимость, снижения доходов заемщика и/или роста его расходов).

При этом методы регулирования данных стандартов со стороны государства могут быть реализованы как на уровне законодательных ограничений, например ограничений на размер принимаемого риска путем установления максимального соотношения размера кредита к обеспечению (коэффициент кредит/залог), расходов заемщика на обслуживание кредита, так и за счет инструментов экономического стимулирования, например путем дифференциации требований к капиталу кредиторов в зависимости от принимаемых рисков.


^ 8. Риски реализации механизмов и достижения стратегической цели нового этапа национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»


Многие из перечисленных выше задач и механизмов уже были определены ранее при формировании приоритетов национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в 2005 году и определении его целевых показателей (см. рис. 3). Однако такие механизмы до сих пор не задействованы в полной мере либо используются формально. Более того, намеченные преобразования так и не были последовательно реализованы на практике, а отдельные концептуальные подходы были даже изменены, так и не получив практической апробации.

^ В ходе обсуждения государственной жилищной политики в 2004–2010 годах экспертами были даны следующие оценки ее результатов:

1) реально преимуществами рынка жилья для улучшения жилищных условий пока может воспользоваться лишь незначительная часть семей с наиболее высокими доходами (см. рис. 4);

2) практически вне рамок государственной жилищной политики остались группы населения, доходы которых не позволяют им улучшать жилищные условия на рынке, особенно те из них, кто нуждается в предоставлении социального жилья;

3) рынок жилищного строительства отличается высокой степенью зависимости от административных органов, низким уровнем развития конкуренции, высокими административными барьерами, высокими рисками и низкой прозрачностью для инвестирования и кредитования и ориентирован на устаревшие технологии и проектные решения;

4) государство, как «оптовый заказчик» на рынке жилищного строительства, не использует возможность влияния на данный рынок с целью внедрения новых технологий, новых проектных решений и снижения цен на рынке жилья. Отсутствие единой ценовой политики приобретения или строительства жилья для удовлетворения государственного спроса, координации такого спроса в различных регионах и муниципалитетах страны приводит к неэффективному расходованию бюджетных средств;

5) система градорегулирования и землепользования, которая является основой для развития жилищного строительства, остается источником «административной ренты» и не обеспечивает формирования ни комфортной среды для проживания и жизнедеятельности, ни прозрачной правовой системы для инвесторов;

6) коммунальный сектор, несмотря на все усилия по его реформированию, пока так и не стал инвестиционно привлекательным для частного бизнеса сектором экономики;

7) жилищный фонд, преданный в собственность граждан, так и не стал предметом ответственности собственников.

Причинами этого, на взгляд экспертов, являются в том числе:

противодействие административной системы, которая приватизирует ренту в земельной, строительной сферах, а также в сфере управления жилищным фондом;

непоследовательность реализации жилищной политики на федеральном уровне;

пассивность сообщества застройщиков, которые уже получили доступ на рынок строительства и сформировали устойчивые каналы связи с административной системой, а также противодействие реформам государственных и муниципальных предприятий в коммунальной сфере, в сфере управления жилищным фондом;

«политизированность» отдельных вопросов (например, тарифного регулирования в коммунальном комплексе, управления жилищным фондом, приватизации жилья и др.).

Указанные риски остаются весьма высокими и при реализации нового этапа национального проекта.




8158065822835398.html
8158198299378102.html
8158264481581370.html
8158301123813715.html
8158339625817494.html